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¿PELOTAZO EN EL PLAN GENERAL DE ARRECIFE? (1)

Editorial | 15 de febrero de 2016

El Plan General Supletorio de Arrecife amenaza con convertirse en uno de los mayores escándalos urbanísticos de la isla, no sólo por la enorme pérdida de suelo público (se habla de unos 220.000 m2 en Sistemas Generales), con el consiguiente perjuicio económico para las arcas municipales (se dejarían de percibir más de 20 millones de euros); sino que además planea la sombra de la corrupción, con un supuesto (siempre supuesto) “trato de favor” a determinados (y muy conocidos) poderes empresariales insulares…

Pero antes, es justo que hagamos un repaso a la realidad urbanística de nuestra sufrida capital, en las 3 últimas décadas:

  • Fue allá por el año 1988, cuando los técnicos del Ayuntamiento de Arrecife incorporaron al planeamiento urbanístico que aún estaba en proyecto, la figura del Sistema General. Con ello se identificaba a los diferentes tramos de parcela (dentro de cada bolsa de suelo urbanizable), que el consistorio podía aprovechar (sin necesidad de expropiar) como ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS (o sea, el necesario suelo para Dotaciones Públicas y Equipamientos Colectivos).
  • Este concepto fue recogido 3 años después, en la Aprobación del Plan General de 1991. Con un añadido importante:   las Adscripciones.  Es decir, que cuando el Ayuntamiento tratase  de “aprovechar” cualquier Sistema General para construir un parque público o una zona deportiva; el propietario legítimo de esa bolsa de suelo vería trasladados (adscritos) sus  derechos edificatorios a otra Zona Excedentaria (zona que libera suelo). De esa manera, el  Ayuntamiento obtenía su bolsa de suelo para construir los Espacios Libres Públicos, ¡SIN NECESIDAD DE LAS ENGORROSAS Y COSTOSAS EXPROPIACIONES! Y el hasta entonces propietario del terreno vería respetados sus derechos edificatorios en una zona en la que tendría iguales o mejores perspectivas urbanísticas.
  • En la Adaptación Básica de 2004 (que a todas luces es el Plan que está en vigor) se recogieron y consolidaron los reseñados conceptos de Sistema General y Adscripción. Tanto fue así, que los propietarios de las grandes bolsas de suelo sometidas a los Sistema Generales, fueron informados de los “derechos” del Ayuntamiento a las parcelas destinadas a Espacios Libres Públicos. Y sus derechos fueron adscritos a una Zona Excedentaria común en la que todos mantendrían sus Derechos de Edificabilidad… ¡Y nadie protestó!
  • El fallido Plan de 2006 (el elaborado por Senante) siguió manteniendo los Derechos del Ayuntamiento a los Sistemas Generales.
  • Pero la sorpresa ha estallado durante la presentación (casi camuflada) del borrador del nuevo Plan General Supletorio de Arrecife: de golpe y porrazo se elimina el aprovechamiento municipal de  grandes bolsas de suelo, reduciéndose drásticamente el uso del resto… Circunstancia doblemente grave, ya que estos suelos (inicialmente destinados para disfrute de los vecinos) quedan repartidos entre los propietarios de los diferentes sectores; aparte de que se libran de las “cargas” que les imponía el Plan vigente (o sea, que dejan de pagar por su disfrute al Ayuntamiento).  Con un añadido alarmante: si a partir de aprobarse el Plan, el Ayuntamiento quisiera crear un Espacio Público, entonces SÍ se vería obligado a expropiar (y por tanto, a pagar) lo que hasta ahora es de su uso exclusivo.
  • 227.742 m2 de suelo público “perdido”
  1. En la Adaptación Básica de 2004, el Sector 3 “Capellanía” vio como se recalificada su suelo de rústico a urbanizable, con una superficie de 70.852 m2 de Sistemas Generales (suelo público). Pues ahora, con el nuevo Plan Supletorio, toda esa bolsa de suelo NO PODRÁ SER APROVECHADA POR EL AYUNTAMIENTO. Peor aún, el consistorio deja de cobrar por la misma unos 6.376.680 euros.
  2. Los Sistemas Generales 8 (Altavista Sociocultural) y 9 (Los Alonso Deportivo), englobados en el Sector 6 “Tenorio”, tienen un Sistema General de 36.903 m2. Superficie que desaparece íntegramente con el nuevo planeamiento municipal. Perdiendo el ayuntamiento un montante de 3.321.270 euros; y entregando sus principales (y únicos) activos y argumentos de cara a cualquier negociación futura de convenios con los propietarios de los suelos ocupados.
  3. El Sistema General 11 “Valterra Deportivo” tenía en la Adaptación Básica de 2004, una superficie de 6.000 m2 “que el Ayuntamiento podría dedicar íntegramente a uso deportivo”. Sin embargo, el nuevo Plan reduce el suelo de “uso comunitario” a 1.133 m2
  4. Sumando el resto de los sectores, el Ayuntamiento pierde otros 119.987 m2 de superficie; dejando de cobrar otros 10.798.830 euros, que es la cantidad que pagaban los dueños de esos sectores.

 

Haciendo cuentas, observamos que el nuevo Plan General Supletorio genera unas “pérdidas” de más de 227.742 m2 en Sistemas Generales (suelo para Dotaciones Públicas y Equipamientos Colectivos), con un montante de 20,5 MILLONES DE EUROS QUE DEJARÁ DE PERCIBIR EL AYUNTAMIENTO. Con el agravante de que los terrenos previstos para Sistemas Generales dejarán de estar adscritos a los diferentes sectores, lo que aumentará la superficie lucrativa de sus propietarios. Obligando al Ayuntamiento a buscar otras fórmulas si en el futuro quisiera disponer de ese suelo (que todavía es suyo) para darle una UTILIDAD PÚBLICA.

Para ser más claros, antes, en la Adaptación Básica de 2004, el Ayuntamiento obtenía Sistemas Generales, adscribiendo los derechos de los propietarios a otros sectores de suelo urbanizable. Y ahora, con el PGOA-S, los dueños de los sectores ven aumentada su SUPERFICIE LUCRATIVA (al verse liberados de los Sistemas Generales), y encima no compensan al ayuntamiento por ello.

 

  • Escandaloso aumento de edificabilidad para “algunos”

Todo parece apuntar a que el nuevo Plan General Supletorio de Ordenación de Arrecife, se ha estado negociando con diversos propietarios de bolsas de suelo, a los que, supuestamente, se les reordenarían sus parcelas con unas plusvalías importantes. Pero lo más grave es que estas plusvalías privadas se han generado a costa de la eliminación o la drástica reducción  de LA MAYORÍA DE SISTEMAS GENERALES Y SUELOS PÚBLICOS, y sin APENAS COMPENSACIÓN PARA EL AYUNTAMIENTO. Es decir, que la mayor parte de los suelos destinados a Sistemas Generales para disfrute de los ciudadanos, van a acabar repartidos entre los propietarios de los distintos sectores, ya que se libran de las “cargas” que les imponía el Plan vigente… Algo que de confirmarse oficialmente, podría acabar en los Tribunales de Justicia.

Lo más escandaloso de esta situación, es que los propietarios de los sectores en donde “desaparecen” los Sistemas Generales, se ven DOBLEMENTE “RECOMPENSADOS” CON SENSIBLES INCREMENTOS EN LA EDIFICABILIDAD DE SUS PARCELAS, que en algunos casos alcanzan hasta el 30%

ADAPTACIÓN BÁSICA PGOA 2003                                  PGOA-S 2013 2013-2003

SECTOR                         EDIFICABILIDAD         EDIFICABILIDAD                  % VARIAC.

1 El Cable - La Concha        0,30 m²/m²                        0,45 m²/m²                      15% más

2 La Bufona                        0,30 m²/m²                        0,48 m²/m²                      18% más

3 Capellanía                       0,48 m²/m²                         0,56 m²/m²                       8% más

4 Maneje I                          0,75 m²/m²                         0,80 m²/m²                       5% más

5 Maneje II                         0,75 m²/m²                         0,80 m²/m²                       5% más

6 Industrial Altavista           0,40 m²/m²                         0,60 m²/m²                      20% más

7 Industrial Naos                0,50 m²/m²                         0,65 m²/m²                      15% más

8 Industrial Los Mármoles   0,40 m²/m²                         0,62 m²/m²                      22% más

12 Puerto Naos 0,35 m²/m²                                              0,65 m²/m²              30% más

14 Tenorio 0,40 m²/m²                                                      0,62 m²/m²              22% más

 

Por todo lo expuesto, en el PGOA-S parecen repetirse viejos hábitos del pasado, como el intentar planificar a la carta los deseos de algunos grandes operadores de suelo; dejando en segundo plano los  intereses generales de la mayoría de la población.

CONTINUARÁ…

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