Pisos Turísticos: Prohibición o limitación, no requiere unanimidad
Introducción: Tal como tuve la oportunidad de exponer en la conferencia impartida en el Salón de Actos del Ilustre Colegio de Abogados de Las Palmas el 18 de septiembre de 2019 Jornada intitulada: “Vivienda Vacacional y Derecho Humano”; adelantaba lo que, tristemente, ha terminado materializándose, es decir, encarecimiento de los precios del arrendamiento de la vivienda tradicional y la consecuente expulsión de los residentes, generándose los fenómenos de la turistificación y la gentrificación de los barrios de nuestras ciudades; por otro lado, fomentando una competencia totalmente desleal, por razones evidentes, que superan el objeto de la presente exposición, frente a la planta alojativa turística tradicional; finalmente, no menos importante, el problema de la alteración pacifica de la convivencia en aquellos edificios que sus residentes la ven alterada a causa de la proliferación del fenómeno. Al objeto de arrojar algo de claridad, en los siguientes párrafos damos conocimiento de las dos sentencias emitidas por el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sentando doctrina jurídica respecto a la interpretación dada al apartado doce del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal; resumiendo, dos puntos a considerar: UNO. Que, el término prohibición es equivalente al de limitación; DOS. Que, no hace falta unanimidad para que la Junta de Propietarios, debida y formalmente convocada, pueda decidir la prohibición de la actividad de la explotación de los pisos turísticos, siendo suficiente que el acuerdo sea adoptado favorablemente, por las tres quintas (3/5) partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Conforme a la jurisprudencia emanada por el Pleno de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo, mediante dos sentencias, declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir (limitara) la actividad de los alquileres de los pisos turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos (3/5); interpretando la aplicación de lo establecido en el apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler: «12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
“La Sala parte de su jurisprudencia en la que declara lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico (sentencias 358/2018, de 15 de junio y 729/2014, de 3 de diciembre; y en las más recientes sentencias 1643/2023, de 27 de noviembre; 1671/2023, de 29 de noviembre; 90/2024, de 24 de enero; 95/2024, de 29 de enero; y 105/2024, de 30 de enero). Tal su jurisprudencia en la que declara lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico (sentencias 358/2018, de 15 de junio y 729/2014, de 3 de diciembre; y en las más recientes sentencias 1643/2023, de 27 de noviembre; 1671/2023, de 29 de noviembre; 90/2024, de 24 de enero; 95/2024, de 29 de enero; y 105/2024, de 30 de enero). Asimismo; recuerda que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución (SSTC 37/1987, de 26 de marzo, 301/1993, de 21 de octubre y 28/1999, de 8 de marzo). A continuación, la sala interpreta la expresión «limite o condicione» que contiene el art. 17.12 LPH de acuerdo con lo dispuesto por el art. 3.1 del Código Civil. Rechaza que se trate de un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo condicionantes restrictivos y concluye que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término «limitar» no excluye la prohibición. Lo cual queda confirmado atendiendo al criterio teleológico, el espíritu y finalidad del RDL 7/2019, que se expresa en su preámbulo que justifica la adopción de medidas urgentes en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico.” [*]
[*] Doctrina jurisprudencial:
a) TS – Sala de lo Civil (PLENO); Sentencia núm.: 1233/2024; data: 03 de octubre de 2024; ponente Excmo. Sr. Magistrado don José Luis Seoane Spiegelberg [1]
b) TS – Sala de lo Civil (PLENO); Sentencia núm. 1232/2024; data: 03 de octubre de 2024; ponente Excmo. Sr. Magistrado don Pedro José Vela Torres.[2]
CONCLUSIÓN: De conformidad a la Jurisprudencia expresada por el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en relación a la interpretación dada al apartado DOCE del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, convocada formalmente, el quorum requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación; por consiguiente, no resulta necesaria la unanimidad, a la hora de adoptar la prohibición o «limitación» del alquiler de viviendas turísticas en edificios residenciales de comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.
[1] https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/a24520f9c10eca2fa0a8778d75e36f0d/20241016
[2] https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/e30fb318f4752bfca0a8778d75e36f0d/20241016